再建築不可物件って価値あるの？
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、その土地に現在立っている家が老朽化したり、壊れてたりしても、再建築できない物件のことを指します。
再建築不可に該当する物件とは、次の建築基準法に基づく条件を満たしていないこと原因です。それは建築基準法42条に定められている道路、「接道義務」の基準を満たしていないということです。
再建築不可物件なってしまった理由
下記の参考画像をご覧ください。
建築物の敷地となる土地は一般的に「道路は幅員4m以上」「その道路に2m以上接している」といった規定があります。
この規定を満たさない土地は建築確認申請が通らないため、再建築が不可となる仕組みです。
そのような土地に建築物が建てられた理由としては、建築基準法が施工される前に建設された、そもそも違法建築物であったことが主な要因です。昭和初期以前に建てられた趣ある家の前は、車が出入りできない道がいくつかあるもの。そのような場所は再建築不可である建築物もいくつかあると考えられます。
中には、建築当時は再建築できる条件だったにもかかわらず、年月が経つにつれて再建築不可物件になってしまったというケースも。建築当時、隣地の土地を借りて建築したものの、新しい所有者になり状況が厳しくなる場合もあります。
再建築不可物件って価値あるの？
このようにデメリットばかりの再建築不可物件に、果たして価値はあるのでしょうか。答えとしては再建築不可物件のままでは価値はないといってよいでしょう。しかし再建築可能な物件にすることができれば見逃せない物件のひとつにもなりえます。
そこでここでは再建築不可物件の購入から売却までの流れについて紹介しましょう。
再建築不可物件は購入できる？
家を再構築できないぶん、土地の価値や資産価値が下がるため、比較的安い価格で購入できます。また、固定資産税評価額も資産価値が低いぶん、低く定められています。固定資産税や都市計画税は固定資産税評価額を基準に算出されるため、それに加えて相続税や贈与税も若干安くなるメリットも。
一から建て直すことはできませんが、リフォームやリノベーションをすることは可能です。その場合、住んでいる住居が戸建てもしくは共同住宅によって、やるべきことが出てきます。それは確認書類での申請です。
戸建て住宅の場合は大幅なリフォームや模様替えを行っても、確認書類申請は必要ありません。しかし、協同住宅のなかでもそれが特殊建築物にあたる場合は、確認書類申請が必要になるケースもあります。
再建築不可物件は売却できる？
再構築不可物件を購入することはできても売却するのは難しいものです。売却するには再構築不可物件を扱う不動産会社に買い取ってもらうのが方法として挙げられます。
まとめ～再建築不可物件の取り扱いは専門の不動産業者へ
再構築不可物件は資産価値が低いぶん、一般的な不動産会社によっては、買い手が見つかるまで時間がかかる場合もあり、リスクが高いと言われています。そのため、再構築不可物件を専門で扱っている不動産会社を依頼するのがマストです。
再建築不可の買取に関するポイントはさまざまにあります。建物の老朽化だけでなく、その土地に地盤沈下の可能性があったり、シロアリ被害などで更地にするしかなかったり、そうした物件を調査しどのような方法なら再建築ができるようになるのか手段を探すためには多くの情報や経験、実績がなければ難しいでしょう。
隣地を譲ってもらうことや、接道義務に関して特定行政庁が支障がないと認め、建築審査会で同意を得られれるように取り計らい、そのようにして改善すればその土地でも建て替えが可能になります。
土地を選ぼうとする際、再建築不可物件だからと言って、選択肢から全く外すのではなく、専門の不動産業者に先ずは相談して見ることをおすすめします。